“租房免傭金”，互聯(lián)網(wǎng)讓房產(chǎn)中介充滿了危機(jī)與改革

　近日，中國的房地產(chǎn)垂直網(wǎng)站搜房網(wǎng)被曝出大批量裁員，被裁的對象多是搜房網(wǎng)今年***打造的二手房業(yè)務(wù)，在高舉“租房免傭金”“交易0.5%傭金”的旗號下，這次裁員時間引起了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。除了搜房之外，以愛屋吉屋、鏈家網(wǎng)、Q房網(wǎng)等網(wǎng)站，均推出了自己的互聯(lián)網(wǎng)中介業(yè)務(wù)，面對搜房的這次巨變，互聯(lián)網(wǎng)中介模式再次引發(fā)爭議。

　　互聯(lián)網(wǎng)中介動了誰的奶酪

　　作為房地產(chǎn)行業(yè)的三級市場，存量房交易一直是樓市起落的風(fēng)向標(biāo)，由于流程相對固定，行業(yè)從業(yè)門檻較低，新房市場一旦下滑，就能看到傳統(tǒng)二手房中介大量關(guān)門倒閉，等到樓市復(fù)蘇再繼續(xù)拓展，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，過去的中介行業(yè)，基本是“靠天吃飯”。

　　早期，主流的垂直網(wǎng)站，一般僅為二手房中介提供信息發(fā)布服務(wù)，即收取所謂的“端口費”，類似于鏈家、我愛我家等品牌中介企業(yè)，均是搜房之類垂直網(wǎng)站的重要客戶，由于在PC時代，垂直網(wǎng)站流量優(yōu)勢明顯，其他中小中介也不得不與之合作，“端口費”成為垂直網(wǎng)站二手房行業(yè)的重要收入來源為了保證自己公司、區(qū)域或者所屬小區(qū)的房源能在網(wǎng)站房源列表靠前出現(xiàn)，傳統(tǒng)中介會不斷上傳和更新房源信息，因為多數(shù)系統(tǒng)會默認(rèn)新發(fā)布的房源靠前顯示，這也給未來的互聯(lián)網(wǎng)中介的數(shù)據(jù)造假埋下伏筆：傳統(tǒng)中介公司之間的競爭非常惡劣，為了吸引買房人活著租客，編輯明顯低于市場價格的房源信息，誘導(dǎo)客戶打電話，就是中介行業(yè)的潛規(guī)則。

　　根據(jù)目前的收費規(guī)定，在北京，傳統(tǒng)中介收費相對較高，比如在北京，一套二手房交易，基本交易傭金在2.5%—2.7%之間，按照一套普通公寓400萬計算，中介公司可以收取10.8萬的交易傭金，落到經(jīng)紀(jì)人手中的數(shù)字也不菲，一個普通中介經(jīng)紀(jì)人，一年銷售三套左右房源，加上日常底薪，也是一筆不錯的收入。但實際上，由于公司分配制度，以及交易的效率問題，并不是所有經(jīng)紀(jì)人都能拿到高薪，如果不能完成業(yè)績考核，自然會被公司辭退，傳統(tǒng)中介的人員流動性便是由此造成。

　　互聯(lián)網(wǎng)中介低價服務(wù)費的背后

　　首先提出互聯(lián)網(wǎng)中介交易費降低的并不是搜房，而是起源于上海的愛屋吉屋網(wǎng)站，提出了1%的交易傭金，并且提高了傳統(tǒng)中介經(jīng)紀(jì)人的底薪，一舉打破傳統(tǒng)中介的價格體系，搜房等網(wǎng)站也隨后跟進(jìn)，讓傳統(tǒng)中介措手不及，迅速通過低價，占領(lǐng)了***市場地位。

　　市場是不會說謊的，對于傳統(tǒng)中介行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)的介入不僅僅帶來的是低價沖擊，更多的是通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)影響了行業(yè)，變革了交易方式。

　　比如：

　　1. 交易不再需要去門店，移動端LBS技術(shù)，隨時隨地查看房源信息，與經(jīng)紀(jì)人建立聯(lián)系。而傳統(tǒng)中介的門店、辦公費用、人員工資，都是沉重的負(fù)擔(dān)，一般城市越大，為了市場規(guī)模，門店數(shù)量也越多，成本等比增加，利潤率會受到較大影響。

　　2. 交易效率提升，互聯(lián)網(wǎng)的無邊界屬性，讓互聯(lián)網(wǎng)中介公司的員工，可以不局限于所區(qū)屬的門店，通過完善的后臺系統(tǒng)，利用算法進(jìn)行員工的時間、工作地址分配，互聯(lián)網(wǎng)中介高底薪的背后，實際上是更加***的服務(wù)頻率和成交結(jié)果。這也就意味著，傳統(tǒng)中介受到門店區(qū)位局限，一個店的中介經(jīng)紀(jì)人交易范圍都受到限制，效率自然低，畢竟最終的二手房交易與接觸的客戶數(shù)量、帶看頻率、房源質(zhì)量等因素息息相關(guān)，互聯(lián)網(wǎng)給了中介交易更大的空間。

　　3. 底薪的提高，讓互聯(lián)網(wǎng)中介會有***的挑選***經(jīng)紀(jì)人的機(jī)會，也讓經(jīng)紀(jì)人有安全感，只要努力，在傳統(tǒng)中介不是每個月都能保證的收入，有了保障，也讓生活更加有尊嚴(yán)。

　　沒有門店，僅僅是互聯(lián)網(wǎng)中介的優(yōu)勢之一，利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)提升了交易效率，降低了成本才是核心。

　　所以，新的互聯(lián)網(wǎng)中介模式出現(xiàn)，就取得不錯的成績，根據(jù)上海房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2015年9月份，上海存量房交易額前三名分別是：德祐、中原和滿懿，比例分別是18.5%、10.36%和7.28%，滿懿就是愛屋吉屋，從數(shù)據(jù)上看，與第二名的差距并不大，這個數(shù)字可以說明新模式的市場認(rèn)可。

　　低價背后的隱憂，互聯(lián)網(wǎng)中介還能挺多久

　　這次搜房的大裁員，搜房官方表示，是由于發(fā)現(xiàn)有員工合同造假，不得已而開除處理，包括上海、北京、成都等地區(qū)公司被裁員工紛紛在公司附近維權(quán)，作為上?？偛?，面對造假采取補(bǔ)救措施，管理層的裁員之舉，也是正常，這也是從去年莫天全宣布轉(zhuǎn)型后的風(fēng)波之一，在這之前，搜房與中介行業(yè)的關(guān)系持續(xù)惡化，比如：鏈家宣布停止與搜房的合作，福建等地行業(yè)協(xié)會宣布封殺搜房，各地中介經(jīng)紀(jì)人沖擊搜房辦公室等事件。

　　，似乎近年來已經(jīng)成為互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)的一大毒瘤之一，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)還存在謊報融資額度、補(bǔ)貼換用戶等傳統(tǒng)行業(yè)看不懂的方式，隨著的下跌，資本市場轉(zhuǎn)冷，國內(nèi)的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)燒錢風(fēng)也有所改變。

　　通常的互聯(lián)網(wǎng)中介的造假方式多與房源和成交有關(guān)，大多出于以下原因：

　　1. 房源數(shù)據(jù)作假，填報房源、重復(fù)房源

　　2. 高價收房，即儲備房源，但是由于不能周轉(zhuǎn)造成空置率過高。

　　3.利用老成交數(shù)據(jù)，做新合同，比如新招聘中介經(jīng)紀(jì)人，用未入職前的業(yè)績，進(jìn)行合同謊報，只要合同內(nèi)部備案，也算合同金額。

　　4. 跳過公司，接私單

　　5.急迫過度承諾，或者隱瞞關(guān)鍵信息，最后遭受投訴。

　　與傳統(tǒng)中介相比，互聯(lián)網(wǎng)中介公司的數(shù)據(jù)造假，多為公司默許，為了完成對資本市場的承諾和粉飾數(shù)據(jù)，但互聯(lián)網(wǎng)公司大多比較重視用戶體驗，與傳統(tǒng)中介相比：陰陽合同、強(qiáng)買強(qiáng)賣、條款陷阱、吃差價、威脅等不良手法相比，環(huán)境已經(jīng)凈化很多，類似搜房這樣的大公司，對于這些不良現(xiàn)象，至少這次裁員的表態(tài)，還是值得贊賞的。

　　互聯(lián)網(wǎng)中介的未來在哪里?

　　通常，中介經(jīng)紀(jì)人經(jīng)常遭受常人異樣的眼光，互聯(lián)網(wǎng)方式的介入，提升了行業(yè)的效率，但是同樣與傳統(tǒng)中介公司發(fā)生了激烈的沖突，因為有利益之爭。

　　從目前互聯(lián)網(wǎng)中介從業(yè)環(huán)境來看，大多互聯(lián)網(wǎng)中介公司還是從傳統(tǒng)中介招聘員工，然后進(jìn)行統(tǒng)一訓(xùn)練，比如鏈家網(wǎng)，就在沙河租設(shè)訓(xùn)練基地，軍事化訓(xùn)練，用標(biāo)準(zhǔn)化去提升服務(wù)質(zhì)量，但由于中介行業(yè)的亂象問題，不是一朝一夕能順利解決的。

　　能看到的趨勢是：

　　1. 通過高薪、互聯(lián)網(wǎng)叢林法則篩選出符合未來需求的經(jīng)紀(jì)人

　　2. 互聯(lián)網(wǎng)中介減少傳統(tǒng)中介經(jīng)紀(jì)人的使用，自我培養(yǎng)更具有服務(wù)意識的從業(yè)者。

　　3.通過大數(shù)據(jù)、云計算等技術(shù)手段，用標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品和服務(wù)，減少灰色部分的發(fā)生可能性。

　　長遠(yuǎn)來看，我們不能因為一些中介亂象就***否定一個新興行業(yè)，因噎廢食，展望未來，中介行業(yè)同樣具備房產(chǎn)行業(yè)所提倡“去中介化”方向，隨著中介交易的法律法規(guī)的完善，獨立經(jīng)紀(jì)人、社區(qū)經(jīng)紀(jì)人將會成為行業(yè)的主流，當(dāng)下的互聯(lián)網(wǎng)中介平臺也會從管理職業(yè)經(jīng)紀(jì)人，變?yōu)闉榻?jīng)紀(jì)人服務(wù)的交易平臺的趨勢轉(zhuǎn)變，做中介的可能不是年輕人，也有可能是社區(qū)里面看門的老大爺，類似美國等發(fā)達(dá)***，這樣的獨立經(jīng)紀(jì)人模式才是主流，從互聯(lián)網(wǎng)的規(guī)律來看，這樣的方式會更輕，對于中介經(jīng)紀(jì)人，這將是一份有尊嚴(yán)，能值得服務(wù)一輩子的行業(yè)。

　　這些，都是目前傳統(tǒng)中介公司所不具備的，在成本和技術(shù)優(yōu)勢上，互聯(lián)網(wǎng)公司更具有先機(jī)，中介的準(zhǔn)入門檻低、政府監(jiān)管到位給用互聯(lián)網(wǎng)手法改造制造了機(jī)會，所以互聯(lián)網(wǎng)中介行業(yè)對于中介的改變并不是毀滅，而是充分的進(jìn)化!